【调解员手记——法院特邀调解员 方夕全】

物业纠纷事虽小，但却关乎群众切身利益，如处理不当易引发更大范围的矛盾。近三年来，物业服务合同纠纷案件逐年增多，在诉前调解方面我始终保持一颗公益心，积极同双方当事人沟通，致力于每一起物业矛盾的化解都是一次有温度的沟通，将矛盾化解在诉前而非冰冷的对簿公堂。

如，2022年10月19日调解的某物业管理有限公司诉小区业主张某某物业服务合同纠纷案件，被告三年未缴纳物业费，原告多次电话联系仍不能解决问题。在收到此案后我便电话联系被告当面了解情况。被告来院后，我并未直接聊起此案，先与被告拉起了家常，聊一聊在外打工的生活、收入、儿女的学习和工作情况，在法院的办公室里一下子就与对方拉近了距离，缓和了气氛，对方与我也有了亲近感，慢慢地进入主题后对方也没有表现出态度上的强硬和排斥。随后我向他宣传了民法典中关于业主向物业服务人支付物业费的相关规定，被告听了连连点头，慢慢地低下了头。经过耐心解释和说服，被告人提出可以缴纳物业费，但是该房屋是空置房，物业费能否打折缴纳。事后，我便向物业公司转达了业主的想法和要求，耐心做物业公司的工作。通过晓之以情动之以理的多次转达调解，物业公司提出同意对方的要求，对其物业费打八折，另外还免除了违约金的收取，双方自愿愉快地达成了调解，被告表示今后一定会按时缴纳物业费，支持物业公司的工作，物业公司亦承诺今后更好地为小区业主服务。

俗话说：“同样草，同样料，方法不对不长腰”。通过多年的物业服务合同纠纷案件的调解工作，我深深地感悟到，调解员既要会调，也要会解。在调解工作实践中要因案而异，认真揣摩，不断总结经验，改进调解技巧和方法，这样案件才能调得了、解得开，真正达到案结事了人和。

【法院小记】

物业服务合同纠纷通常是由于业主不满物业公司服务质量或者并未实际入住小区，认为未完全享受物业服务，从而抵触缴费。由调解员进行调解而非法院判决，一是减轻了双方的对立情绪，二是方便快捷，很多业主在外打工，平时不居住在小区内，由调解员电话、微信联系调解、转账，可以及时化解纠纷。而调解成功后由法院出具调解书，也为调解提供了司法保障。

目前我院已针对物业服务合同纠纷开展专项化解行动，全部调解前置，调撤率接近80%，从源头上减少诉讼增量，助推诉源治理取得实效。